こんにちは！
元ペットショップ店員、元不動産営業 宅地建物取引士の,comma,です！
正月から風邪を引き今も体調不良です。。
昨日から仕事開始だったのですが、新年のスタートはまだまだエンジンかかってないですね。。
本日は、沖縄限定ってことではないですが、引越しの際の住居選びについて参考にしていただければと思い書いていきたいと思います！
それではいってみよ～
物件の種類について
いきなりですが、物件の種類って何なん？って思うと思います。（笑）
賃貸物件の中には、「業者物件」、「一般家主物件」 と大きくわけるとこのふたつにわけることができます。（呼び方は、地域によって違うかもしれませんが、私が働いていた場所ではこのような呼び方でした）
その二つで何が違うんですか？ってなりますよね。
それを少し詳しく説明していきます。
業者物件について
簡単に言うと、大手ハウスメーカーが建ててる物件です。
積水不動産、大和ハウス、東建コーポレーション、大東建託etc
土地を所有している地主の方が自分の土地に物件を建てて、建築したハウスメーカーのグループ会社である賃貸管理会社が窓口となり、賃貸業者に入居者の募集をお願いするというのが、業者物件の流れです。
ということは、地主の方がお金を払って賃貸物件を建築しているわけです。
ハウスメーカーによっても建築にかかる費用が全然違います。
高いハウスメーカーもあれば、安いハウスメーカーもあります。
高いから良い、安いからダメ！とは一概に言えませんが、、、、、、
高い方が良いと思います。。（個人的見解です）
みなさんが、ネットで見ている物件できれいやな～って思うのは業者の物件が多いと思います。
実際に私が、働いていた時のネットからの問い合わせも、業者物件に対しての問い合わせが多かった印象があります。
業者の物件は、業者と不動産屋が会社同士で物件の斡旋について契約を結んでいれば、基本的にどこの不動産屋でも借りることができます。（例外あり）
では、業者物件のメリット、デメリットを見ていきたいと思います。
業者物件のメリット
業者物件のメリットとしては、まず
①物件が綺麗
これが大きいと思います。やはり業者（ハウスメーカー）としては、自社のアパート、マンションを地主の方に建築しませんかと提案をするわけです。
自社の物件なら、入居募集を開始すればすぐに満室になります！と言っているか定かではないですが、地主を説得して建築したが入居者がまったく入らないとなると、業者としては顔が立たないんですね。ですから、物件は最新の備品が入っています。
最近の新築物件では、沖縄は「湯船」がない物件が多いと思いますが、業者の新築物件ならほぼほぼ湯船が設置されていると思います。
室内だけでなく、外観も綺麗でお洒落な物件が多いですね。
②何か起こった時の対応が早い
これは凄く大事ですね。
もし水漏れが発生した。夏場の極暑い時にエアコンが壊れた。水が流れない。隣の入居者がうるさい。etc
住んでいれば、色々な問題があると思います。
そんな時に連絡する場所があるんですが、業者物件の場合トラブルの際に連絡するのは、
契約した不動産屋ではなく、物件の管理会社に連絡します。
これよくあるんですが、すごく焦った声で不動産屋に連絡してくる方、猛烈に怒って不動産屋に連絡してくる方、色々おられますが、連絡は物件を管理している会社にしてください！
業者物件では、何かあった時の対応が早いです。
トラブルの大きさ、業者の繁忙状況にもよりますが、早ければ数時間ぐらいで駆けつけてくれる場合もあるのではないでしょうか。
基本的には、この管理会社が問題の解決に当たります。
③設備の充実
①の物件が綺麗と被るかもしれないですが、設備は充実してます。
ネット代が最初から無料だった。ファミリーで住む物件（主に2LDK、3LDKなど）には基本的にエアコンなどは設置されていないが、エアコンが設置されていた。
オートロックがあり安心。室内乾燥機がついているので雨の日でも洗濯物が干せる。etc
色々、充実していることが多いですね！
次に「デメリット」を見ていきたいと思います。
業者物件のデメリット
簡単にデメリットを紹介していきます。
①家賃が高い物件が多い
設備が充実してて、物件が綺麗で、管理会社が何かあれば駆けつけてくれる…
そらぁ～少しは家賃が上がりますね…（涙）
ハウスメーカーにもよって家賃に多少の幅はありますが、やはり家賃は少し高い印象があります。
これは、沖縄だけでなくその他の地域でも同じじゃないでしょうか。
②入居審査が厳しい
最近はどんな感じなのか把握できていないのですが、業者物件では入居審査が厳しいです。
厳しくなく簡単に入れる業者もあります（大〇建〇など）
私が働いていた時にあった話なんですが、ある夫婦が業者物件を大変気に入り、入居の申し込みをしました。入居審査の結果…入居審査に通過できず…
その結果を聞いた旦那の方は、大大大大大激怒！！！！！！
旦那「なんで落ちたんや！業者に聞け！！」
私「はい…。聞いてみます」
業者「理由は言えないんですが、この方はちょっと厳しいです…」
こんなやり取りがありました。
審査が通らない理由は、業者は教えてくれませんでした。（私が働いていた当時）
おそらく、「クレジットカードの滞納」、「電話料金の滞納」など何かを滞納していると審査が通らないんじゃないかと言うのが、私たちの予想でした。
本当のことはわからないですが…
③更新料などの費用面
これも家賃の部分と被りますが、業者物件では2年に一度、契約の更新がり更新料が発生するケースが多いです。更新料に関しては、地域で価格が違うと思います。
契約書に記載されていますし、物件の契約前の「重要事項説明書」の説明の際に宅地建物取引士から説明があると思うので、よく説明を聞いてくださいね。
業者物件では、お金が少しかかると言うのが、デメリットの大きな部分ではないでしょうか。
続いて、一般物件に行ってみよ～
一般物件について
業者物件に続いて、次は一般物件についてです。
ちなみに私が現在住んでいるのは、一般物件です。
一般物件ってなんやろか～？
一般物件とは、地主の方がアパート、マンションを建築して、自らが家主になり家賃の回収、メーター検診、クレーム対応等を行う物件のことです。
一般物件にも建物、家賃の管理などは、不動産屋が行っているケースもあります。
もし不動産屋が管理を行っている場合、何かあった時は不動産屋に連絡します。
管理を家主の方が行っている場合、何かあれば家主の方に連絡します。
よくテレビドラマとかで、「大家さん！家賃あとちょっと待ってください！！」
ってな場面を見たことがあると思いますが、あれは家主が管理しているので、一般物件になります。
では、一般物件のメリット、デメリットを見ていきましょう。
一般物件のメリット
①融通が利く
これは、家主の方が直接、建物、家賃回収などの管理をしている場合に限ります。
不動産屋が管理している場合、融通は利かないと思っておいた方がいいと思います。
家主の方と仲良くなり、家賃が少し遅れても許してくれたり、車庫証明台を取るのに無料で印鑑を押してくれたり、畑で収穫したから～とおすそ分けをもらったり、関係性が築けると何か融通が利いたり、得することがあるのではないでしょうか。
②比較的、入居審査が緩い
業者物件と違い、家主の方が入居者の情報を見て「OK」を出せば入居審査は通過です。
私が働いていた時にこんなことがありました。
東京で働いていた30代女性が、歴史の勉強をしたく大学に入学するので部屋を貸してほしいと来店されました。
店に来店されたときは、すでに東京での仕事は退職されており無職の状態でした。
その女性が、この物件がいいんです。と見せてくれたのが、業者物件でした。
現在、無職なので厳しいとは思いつつも業者に確認すると、やはり無職では審査は通らないとのことでした。
本人に説明をすると、違う物件でもいいので探してほしいとのことで、業者物件ではなく一般物件で探すことに。
一般物件でも説明をするも断られ、大学から遠すぎて無理など中々見つかりませんでした。
いつも仲良くさせて頂いている家主の方に相談すると、最初は無職と言うことで難色を示されました。とりあえず、物件を見てもらってくださいとのこと。
実際に物件を見に行くと、最初に見せて頂いた物件よりは少しグレードは落ちますが、その女性は、「ここでお願いします！！」
と全力でお願いされました。
家主さんに事情を説明し、お願いを繰り返すと通帳のコピーを貰えれば契約してもらっていいですよ、あと連帯保証人を付けてとのこと。
幸い貯蓄があったので、無職の方でも無事に契約することができました。
その女性は、泣いて喜んでいました。
その後、大学に進学され街で偶然お会いした時には、声もかけて頂き元気そうでした。
あの後、無事に大学を卒業されたんでしょうな～
って長くなりましたが、このようなドラマがあるのは一般物件だと思っています！！
もちろん無職の方でも契約できる物件もありますが、女性の一人暮らしと言う部分を考えると、周辺環境などが重要になってくるので、なかなか物件が見つからなかったんですね。
③家賃等が比較的安い
これは一概には言えないですが、業者物件よりかは安いんじゃないかと思います。
私が現在住んでいる物件もなんでこんな安いんだ？と思うぐらい安かったです。
地域性もあると思いますが、一般物件の場合、比較的家賃、駐車場代、共益費などが業者物件に比べると安い印象がありますね。
では続いて、デメリットにいきましょう～
一般物件のデメリット
①何か起こった時の対応が遅い
これが一番困るのではないでしょうか。
業者物件とは違い、家主の方と連絡が取れなければ問題解決に向けて何も進みません。
例えば、水道管が破裂して水が噴き出ている。家主に連絡するも連絡がつかない。
不動産屋に連絡するも水曜日で定休日。
さぁこうなると、あなたならどうしますか？
これが業者物件なら管理会社にすぐに連絡がつきます。
最悪の場合、自分で修理業者に修理を依頼してそのかかった金額を家主の方に払ってもらうことになると思います。
実際に水道管が破裂して、水が噴き出してたらパニックになりますよね。
この辺りが、デメリットかなと感じます。
隣の部屋がうるさくて、家主に連絡しても対応してくれない等はあります。
しかし、一般物件でが物件の管理が不動産会社が行っている場合は、不動産会社に連絡すれば対応のスピードは変わってくると思います。
不動産屋が定休日なら対応は難しいかもしれませんが…。
②設備面等の充実が業者物件より劣る
もちろん最新設備の一般物件もありますので、一般物件すべての設備面が業者物件より劣っているわけではないです。
古くなったキッチン、お風呂、洗面所など新品へリフォームしている家主の方もおられるので。
しかし、リフォームをするのにもお金がかかります。
しかも一部屋だけでなく、何部屋もとなると金銭的負担がすごく大きくなってきます。
となると、現状の状態で入居募集をかけるしかなく見学に来たお客さんからすると、少し古いな～って印象になってしまいます。
やはり古いと劣化しているので故障しやすくなっています。
やはりその辺りが、少しデメリットでしょうか。
③入居審査が緩いので、入居者に問題も…
これはメリットでもあげた点なんですね。
入居審査が緩いというメリットもあれば、緩いと言うことで入居者の方同士のトラブルが多かったり、ペット禁止物件なのに犬が吠えまくっている、駐車場で子供がボール遊びをしていて、自分の買ったばっかりの車にボールがバンバンぶつけているetc。
実際に私が経験した事案です。
入居審査が緩いからと言って全てこのような感じにはなりませんが。。。
そういうこともあるといった感じでしょうか。
まとめ
「業者物件」「一般物件」について少しでも参考になれば幸いです。
どちらの物件が良くて、どちらがダメとかはないです。
気に入った物件に納得して住むのが一番です！！
インターネットの検索で、これが「業者物件」、「一般物件」を見分けるのは、不動産業界で働いていない方には難しいと思います。慣れれば、物件を見るだけで、どこのハウスメーカーの物件かすぐにわかるようになります。
住居選びを失敗すると、無駄にお金がかかったり、こんなはずじゃ～なかったのになど色々と後悔することが多いと思います。
最近は、家賃だけで契約できる物件などもありますが、 退去時のクリーニング代が高いなど 必ず何か裏があります。
今後は、そのような部分にも踏み込んで書いていきたいと思います。
沖縄だけでなく、賃貸の住居選びについて質問などがござましたら、お気軽にコメントお願いします。
皆様も体調に気を付けてください！
では、モグランキ～👋
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