どうも！
元ペットショップ店員、元不動産営業 宅地建物取引士の,comma,です！
とある日。（内地にまだいてる時の話です）
契約しているジムニーがそろそろ登録、来月の頭には納車できるんじゃないかってことで、
友人が経営している車屋に書類を持って行きました。
書類のやり取りをしていると、中学の同級生が車検に車を入れたとのことで、
代車を取りに来ました。そん中、色々話をしていた時に
別の中学の同級生がマンションを購入した話になりました。
中古マンションをフルリフォームして購入したんです。
そのことは、私commaも知っていました。その代車を取りに来た友人の
実家にあたるマンションの別の棟ってことも知っていました。
そんな中で、なぜか話は『事故物件』の話になりました。
私commaも不動産屋で勤務しておりましたので、
事故物件の取り扱いは心得ているつもりです。
何をもって事故物件と呼ばれるのか？
「基本的には、入居者が亡くなる場所となった物件を指します。
亡くなる原因は色々ありますが、大別すると『殺人』『自殺』『自然死』の3種類です。
部屋の中でこの3つが起これば、事故物件と呼ばれるケースが多いと思います。
私が不動産屋で働いていた時も、実際に孤独死はありました。
仲介業者によっては営業成績の為に事故物件であることを
伏せたりすることがあるんじゃないか？って思ったりする方もいるかもしれません。
そのような入居者の不利益を防ぐため、『瑕疵（かし）担保責任』という
宅地建物取引業法のルールによって、業者にペナルティを与えることができます。
『瑕疵』とは『欠陥』のことで、貸主には物件の欠陥を担保する責任があると定められており、
事故物件は『心理的瑕疵』に相当するとされます。
例えば、前の入居者が自殺をした部屋だと知らずに入居して、
暮らしはじめて3カ月後に別部屋の入居者から聞いたとします。
そこで、『もし自殺があったと知っていれば入居しなかった』と判断した場合は、
貸主に損害賠償を請求することができるのです。
こうしたリスクを回避するため、同法でも告知義務が定められています。
告知義務について
現場では自殺などがあれば、事故物件として家賃が大幅に下がりますし、
事故後初めての入居者が決まり、その入居者が1ヶ月以上入居し退去した場合、
次の入居者には告知義務はないとか言われることもありますが…。
実際にあった事故物件の賃料
実際に殺人事件があった物件
通常家賃約6万円、築浅、当時の最新設備1LDKが事件後、
☞家賃2万円になっていました。
ちなみに事件の種類としては、殺人事件です。
駅からも遠く立地的にも便利と言った場所ではなかったですが、設備が最新と言うことの他に
大手ハウスメーカーが建築した物件でした。
空き情報が出てからも、やはりしばらくは空室のままでした。
しばらくしてから、契約されてました。
実際に告知してくれるの？
自殺 他殺等の事件性のあるものに関しては告知義務が必要とされておりますが、
告知義務には具体的な線引きがないのが現状です。
（ガイドラインが制定されてます）詳しくは↓
R4.6.19 追記☟
宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインが制定が制定されています。
ガイドラインについてはこちら☟
事故物件について新たに書いた記事はこちら☟
上記のような事故物件のお部屋でも死後2年～3年の間は告知義務を負う判決がありますが
以後になれば告知義務が弱くなりケースバイケースになっております。
「自然死は社会通念上の心理的欠陥とは理解されないことから、孤独死で長い間放置され
ていた場合など、事件性等があるものを除いては、一般的に瑕疵には該当しないし、次の
賃借人に対しても説明する必要はない。」とも言われています。
実際にあった判例
「平成18年12月6日の東京地裁の判決によれば
木造アパートの1室にて自然死があり半年以上の後に発見された事案にて
次の入居希望者に告知する義務はないとした判決。」
☝上記のような判例もあります。
いくら自然死であったとしても、何も知らず入居後に事実を知ったら…。
いい気分はしないと思います。
実際にお客さんに事故物件と伝えた時のリアクション
私commaが不動産屋営業時代は、知る限りの情報はお客さんに話していました。
お客さんの出す条件にバッチリ合う物件があったのですが、
そのアパートの別の階で、自然死が見つかった部屋がありました。
そのことをお客さんに伝えると、
「えーーーホンマに！？それやったら、無理やわ！
言うてくれてありがとう！！」
って感じのリアクションでした。
実際に別の部屋での自然死やから、言わなくてもいいんですが、何か伝えないのもな～
って思ったので、伝えてましたね。
もちろん心の中では、
「条件的にもこの物件、完璧やねんけどな～
けど、自然死あったしな～」
って思ってました。
実際に事実を伝えると、その物件を避けることが多いです。
この事故物件の告知義務に関しては、営業マン次第ってところが大きいのではないでしょうか。
事故物件サイト「大島てる」
話を初めに戻しますが、友人と話をしていた時に出てきた
「大島てる」と言うサイト。
☟こんな感じで地図が出てきます。炎の部分が、事故物件があるところです。
このサイトでは、日本全国だけでなく世界の事故または事故物件の情報が載っています。
全ての情報が正しいことはないと思います。
またこのサイトに載っていない情報もたくさんあると思います。
確認したところ私が知っている事故物件情報が載っているものもあれば、
載っていないものもありました。
転勤族の友人はこのサイトを見ながら、自宅を探したと言っていました。
2005年にサイトが開設されたそうで、情報はユーザーからの投稿になっているようです。
まとめ
私commaも沖縄移住を計画しています。＊追記：2021年1月末に沖縄に移住しました＊
沖縄移住の際は、賃貸で自宅を探すことになります。
＊追記：ちなみにですが、私が住んでいる物件は、大島てるには載っていませんでした。
その際は、「大島てる」のようなサイトも活用したいと思いますが、
この事故物件の情報だけでなく、近隣の情報も自宅を探す際には
重要になってくると思います。
近隣情報に関しては、不動産屋の営業マンに聞くのが一番。
詳しく教えてくれる関係性を不動産屋の営業マンと築くことが
お得だと思います！！
そんなこんなで、今回は「事故物件」について書きました。
コロナに負けず、沖縄移住計画を進行していきたいと思います！！
Googleストリートビュー一人旅で沖縄を旅したいと思います！！
それではこの辺で～モグランキ～👋
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